Artículos jurídicos

Una de las materias que más actualidad están generando últimamente son las relativas al contrato de arrendamientos, ya sea por el elevado precio que están alcanzando en algunos casos, como por la regulación de los mismos, que está sufriendo los vaivenes de la inestable situación política que se vive.

Un tema verdaderamente sensible el de los arrendamientos, pues se dan situaciones realmente dramáticas tanto en arrendadores como en arrendatarios. Unos que en ocasiones se ven como la justicia, a través del procedimiento de desahucio, no responde lo suficientemente rápido parar devolver la posesión de su vivienda cuando el inquilino le deja de pagar la renta, perdiendo en ocasiones unos ingresos que los son vitales para afrontar gastos esenciales para él como puede ser el caso de una hipoteca,  y los otros  por encontrarse (debido al subida de precios que se ha producido), en situaciones límite dónde realmente no pueden pagar la renta y se ven abocados a un desahucio.

En la actualidad el régimen vigente es de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, con las modificaciones operadas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. 

Previamente a esta regulación, el régimen aplicable era el de la reforma operada en fecha 5 de junio de 2013. Con dicha modificación se produjo una reducción de los plazos de duración del contrato. Así la renovación obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario fue desde 2013 de tres años y si al término de dicho plazo, no hay comunicación por parte de ninguno de los dos con al menos 30 días de antelación, el contrato se prorrogará automáticamente por un año más, no por tres como originariamente preveía la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Es decir que el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento es de cuatro años (3+1), exactamente la mitad de lo que había hasta 2013.

Esa duración ya se intentó restaurar a finales de 2018. 

Así el BOE del 18/12/2018 publicaba el RD-Ley 21/2018 de 14 de Dic (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) con entrada en vigor al día siguiente al de su publicación. El 22 de enero de 2019, este RD-ley debía haber sido convalidado por el Congreso de los Diputados, pero el resultado de la votación fue negativo.

De esta manera, las modificaciones introducidas por esta norma en la LAU no están en vigor desde el 23 de enero de 2019 hasta la aprobación el 1 de marzo del Real Decreto-Ley 7/2019. Se produce así una situación excepcional en el que durante el lapso de tiempo de un mes de vigencia del RD-ley (del 19/12/2018 al 22/01/2019), sus efectos se produjeron, afectando a los contratos celebrados durante dicho período. Para estos contratos si la duración fuera inferior a 5 años, o inferior a 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Con la regulación actual dada por el mencionado Real Decreto-Ley 7/2019, la duración será la siguiente: 

• 5 años si el arrendador es persona física
• 7 años si el arrendador es persona jurídica.

Salvo que el arrendatario manifieste con 30 días de antelación a la finalización del contrato o sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

El arrendador podrá recuperar la vivienda, transcurrido el primer año de contrato, para sí o su familia en determinados casos solo si se hace constar en el contrato al tiempo de su celebración.

A la finalización de la duración del plazo pactado (5 o 7 años según el arrendador sea persona física o jurídica respectivamente) procederá prórroga salvo:

• Se notifique al arrendatario la finalización del arrendamiento con 4 meses de antelación por parte del arrendador.
• Se notifique el arrendador la finalización del arrendamiento con 2 meses de antelación por parte del arrendatario.

Caso contrario se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más el arrendamiento, salvo que el arrendatario al final de cada año manifieste su voluntad de no renovarlo con 1 mes de antelación.

Otras novedades serían en caso de enajenación de la vivienda arrendada. En el supuesto de enajenación forzosa o hipotecaria o retracto del piso arrendado el contrato no finalizará hasta que se cumplan los 5 o 7 años (según el arrendador será persona física o jurídica respectivamente) salvo el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo; y en caso de enajenación de la vivienda arrendada el nuevo adquirente queda subrogado a la duración de 5 o 7 años del contrato (según el arrendador sea persona física o jurídica respectivamente).

También se prevé que solo se podrá actualizar la renta una vez al año y no podrá exceder del incremento que establece el IPC. Otra novedad es en relación con las fianzas. La fianza se mantiene y no estará sujeta a actualización los primeros 5 o 7 años (según el arrendador sea persona física o jurídica respectivamente) pero sí con sus prórrogas; sin embargo limita las garantías adicionales que se podrán pactar en caso de arrendamiento de viviendas que no podrán exceder de 2 mensualidades de la renta.